自我国启动市场化改革以来，全国人口的大范围流动促进了商品房交易市场的繁荣，也使住房租赁市场呈现出供需两旺的特征。在房地产“黄金时代”，商品房交易市场以其高回报率被投资者、企业重点关注并保持了长久的繁荣，保障房市场也因其公共品属性受到政府的政策支持有力推进。随着房地产市场整体进入“白银时代”，房地产开发投资回报率开始走低，投资风险不确定性增强。住房租赁市场以其高度稳定的租金收入在近期被各方关注。在机遇面前，租赁市场发展却面临着一系列的困境。总体而言，我国的住房租赁市场仍处于初期阶段，困境的主要症结在于缺乏培育市场的制度土壤，交易过程契约精神缺乏，导致租赁市场投资动力和消费需求无法实现规模化和多元化。 针对住房租赁市场改革的大幕已经开启。改革的目的在于使资源在市场能够更充分的自由流动，提高配置效率，实现供给和需求的更好衔接。租赁市场供给和需求正朝着实现更好衔接的方向迈进！在这个过程中，机构主体通过创新盈利模式将实现租赁市场的多赢。 一、供求两端激励不足，供求之间交易成本过高阻碍市场发育 从供应的角度来看，缺乏有效的财税制度土壤培育租赁市场。住房商品化改革以来，在我国快速城镇化的推动下，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业。快速城镇化时期投资成为拉动经济增长的手段被充分利用。而住房租赁市场的本质是对存量房使用权的消费，其涉及的产业链条较为有限，在效果上与直接进行房地产开发投资对经济的拉动作用相比实在有限。 根据住建部公布2005年城镇房屋概况统计公报，全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率为81.62％，随着近几年住宅竣工规模的不断扩大，住宅私有率继续提高。而统计局六普数据公布的城镇居民租赁占比为21%，远低于欧美发达国家水平。从近年房屋出租面积来看，房屋出租量逐年走低，占同期房屋销售面积比重也连续下降。重售轻租的市场环境导致我国租赁市场发展落后，相关的财税性政策也未及时跟进并形成体系。 缺乏财税制度导致目前住房租赁市场仍以个体房东短期直租为主，机构参与者缺少。房屋租赁市场绝大多数房源掌握在个人手上。由于房屋租售比悬殊，房东们只会把出租当作短期过渡的手段，卖房套利才是最终目的。这也使承租者在不稳定的预期下，一旦经济条件具备后也会购买自有住宅，放弃租房。租赁市场缺少机构参与带来的另一个问题是由于缺少中高端租赁产品和服务的开发，租赁市场仍以满足中低端的需求为主，使得市场整体的租金水平较低。 从机构出租人的角度来看，开发商的生存模式就是快速周转，这是一条生命线，在其他可以维持其规模扩张的渠道没有搭建起来之前，任何长周期的操作都将使其面临资金运营的风险。在买地卖楼仍有理想利润空间的前提下，进入住宅租赁行业需要承担较高的机会成本以及面临投资回报率较低的困境。在目前的开发模式下，开发商也面临着较高的融资成本以及规模扩张的压力，提高资金周转率成为必然的选择。此外，由于没有成熟的运营经验可供参考，初期运营费用率将保持在较高水平，从而大大降低开展租赁业务的投资回报率。因此，在机会成本较高，融资成本无法得到有效补偿，运营费用又无法因规模效应实现递减的条件下，租售并举对其来讲就面临较大的压力。 从土地的角度来看，目前开发商是通过一次性购买土地来实现产品开发，用开发完成的住宅进行出租将对其盈利模式形成巨大的考验。目前市场上个别较成熟开发商的做法是先整体租下一些闲置房源（如农民房、工厂房）进行改造，这种做法回避了采用自有土地进行长周期操作的劣势。 从需求的角度来看，户籍壁垒下，租房捆绑的权益相较购房是不完整的。虽然租房更符合年轻人的经济现状，但现实是许多年轻家庭仍然会选择顶着巨大的压力购买住房，原因就在于其承担的负担能够通过权益的保障获得弥补。租房家庭无法享受与房屋产权人相同的权益，被排除在当地教育、养老保障、医疗保障和住房保障体系之外。不均衡性的政策安排极大损害了承租人相应权益，增加了住房需求者选择租房的“风险预期”，致使更多住房需求者选择“一劳永逸”的购房，而非在价格上更为“经济”的租房，这进一步扭曲了市场激励，造成整个住房市场结构的失衡。 从交易环节的角度来看，缺乏契约精神与标准化的交易模式使交易成本高居不下。具体体现为虽然有租赁市场，但是效率低下，而效率低下根本原因在于交易和服务模式由数量众多的自然出租人把控，这就导致供需之间的交易模式无法实现标准化。由于住房交易领域涉及到的环节多，金额大，供需双方在交易过程中的模式较为固定，较易管理，执法的成本较小。而住房租赁领域单次成交金额较小，大部分租赁行为发生在自然人之间，这使得供需双方在交易过程中的权责更为复杂多样，整体执法的频次和成本更高。也正因为如此，我国住房租赁市场始终处于不规范的发展状态。 二、租赁市场供给和需求正朝着实现更好衔接的方向迈进 供求两端的激励不足，供求之间交易成本过高表明我国的住房租赁市场仍处于初期发展阶段，急需形成有效的制度土壤。在此背景下，2015年《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》对发展住房租赁市场提出相关要求之后，2016年中央经济工作会议又明确强调要培育和发展住房租赁市场。2016年6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）出台，我国住房租赁市场又站上了政策的风口。总体来看，针对住房租赁市场改革的大幕已经开启。改革的目的在于使资源在市场能够更充分的自由流动，提高资源的配置效率，实现供给和需求的更好衔接。 第一，财税制度对住房租赁市场更加宽松。在资本逐利的条件下，弱势市场的培育需要相关政策的支持。财税政策相对于推进REITS而言更加具备高效的特点，住房租赁市场财税配套政策宽松化的趋势非常明显。财税制度更加宽松的直接作用便是提高机构出租主体在市场中的作用，这能够有效避免自然出租人与承租人的直接对接，实现交易模式和服务模式的标准化。而标准化的实现能够进一步提高租赁市场整体运行效率，为市场规模的扩大奠定基础。 第二，降低企业融资成本，融资渠道多元化。近10年的住宅租赁指数的发展体现为稳步上升的特征，行业风险较低，能够在较长周期内维持稳定的收益。基于风险相对较小的前提，改变金融机构的利率定价模式，对公寓类的资本化率低一些是合理的。此外，从开拓多元化的融资渠道来看，“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的政策基调也为后期租赁市场多元化融资渠道的建立指明了方向。 第三，更加注重保障承租人的合法权益。由于出租者和租房者在房屋产权方面始终处于不对等状态，对于租房者合法权益的保护就显得尤为重要。对保护市场弱者的强调，就涉及到公平正义的观念。在约翰•罗尔斯（John Rawls）的《正义论》中，有一个重要的理论：“无知之幕（Veil of ignorance）”人们商量给予一个社会或一个组织里的不同角色的成员的正当对待时，最理想的方式是把大家聚集到一个幕布下，假定每一个人都不知道自己在走出这个幕布后将会在社会/组织里处于什么样的角色。由于每个人都不知道自己将来的位置，因此这一过程下的决策一般能保证最弱势的角色能得到最好的保护。 美国住房租赁法从出租人优位向承租人优位的转变很好地体现了对公平与正义的强调。20 世纪60、70 年代，美国法院逐渐开始将不动产租赁视为提供服务的合同。在该方向下，一系列限制出租人权利、提升承租人法律地位的举措被立法或司法所采纳，维护承租人的合法权益成为新的住房租赁法的宗旨。20世纪60、70年代美国处于住房租赁市场发展的初期，可见住房租赁法的优化应在住房租赁市场发展的起步时期便开始进行。在随后的40多年时间里，承租人优位的意识逐步深入人心，这提高了出租者的竞争意识，优化了市场环境。 从我国目前的情况来看，由于大量外来人口的涌入房价高企的一线城市，租房市场中的承租人无论从经济实力还是个体之间的互相竞价来看都表现为典型的卖方市场特征。为了矫正这种不平衡的关系以达到培育住房租赁市场的目的，就需要有相应的法律给予保护，从而使承租人更愿意选择通过租房解决长期性的住房问题。 对住房租赁市场交易双方权利义务的明确有利于降低交易成本。然而，从目前的政策来看，在双方权利义务的规定方面仍显不足。这也表明了社会形成注重保护承租人权益的市场环境不仅要依靠单一的政策、法规，还需要各方的共同努力，从而实现供需双方权利义务的平衡。 第四，户籍制度向服务导向转变。在当前的改革浪潮中，户籍制度改革正在逐步推进。可以预见的是，在不久的将来，一个人及其子女能否获得在当地的发展权，不在于他有没有当地户籍，而在于他有没有向当地政府纳税。从根本上来说，户籍制度的发展应向更好地服务人口流动和定居的需求而不是控制人口的工具，即从控制导向向服务导向转变。 户籍制度对服务功能的强调使人口在居住地所获得公共服务的边界是基于常住地而不是户籍所在地，迁入地政府对流动人口服务导向式的登记能够为建立完善的租赁住房供应体系提供基础信息，从而更好的在更大范围内分配公共资源，对租赁群体形成辐射。因此，户籍制度向服务导向的转变主要体现在公共资源在时间和空间上的配置逐步走向合理化。 从最新的进展来看，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》规定了“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，这在一定程度上体现了人口管理向服务导向的转变。 三、机构主体应创新盈利模式实现租赁市场多赢 租赁市场的本质是通过租赁服务的交易满足不同时间、不同空间的居住需求。在这样的改革思路下，租赁市场中的需求方将逐步从短期低端的过渡需求为主向获取租赁服务的方向转变；而供应方将逐步从以个人出租短期套利为主向机构出租长期提供服务为主转变。 对于企业来说，租赁市场参与者消费意愿的提高、消费层次的多元化以及游戏规则的改变都要求企业要用创新的思维去做新的试验。无论是直接拥有大量存量住宅的开发商，还是直接以公寓租赁运营和管理为主的公司都面临着巨大的市场机会。然而，租赁市场的初期发展阶段特征决定了在未来的较长时期内其将处于不断成熟的过程。在这个过程中，提前布局才是掌握市场主动权、确定市场地位的有效途径。 第一，对成熟的房地产开发商来说，应充分利用自身物业服务的优势，创造出新的盈利模式，为住房租赁市场的持续发展起到示范作用。 从项目获取方式上提升盈利空间。应充分利用闲置土地，项目获取来自土地出让、存量资产市场，从闲置空置资产到村镇集体资产再到经营不佳的转让资产。通过各种形式使出售和出租的住宅物业采取不同的土地获取方式。利用新建商品住宅出租建立盈利模式的难度比使用已有闲置不动产进行改造要大，在租金收益率上也不具备优势。此外，随着租赁市场业务范围的不断扩大，成熟的开发企业可以利用自身的资金优势、旗下物业公司较高的物业管理水平成为租赁市场服务的提供商，这使开发商能够从单一提供租赁房源向帮助合作方建设租赁住房和管理租赁住房的方向转变。2016年6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。”可以预见，租赁市场的格局正在被逐步扩大！ 从增值服务上创造盈利空间。住房租赁市场个人出租者服务意识的缺乏决定了其租金水平并不包含增值部分。而机构出租方能够在服务方面体现出自身物业管理的优势。这就决定了其租金收益存在着较大的上浮空间。未来，做住房出租的增值服务及相关衍生品的开发将成为机构出租者另一片战略蓝海。房地产开发商应以旗下的物业公司为突破口，提高物业公司资本运营和物业管理能力，实现新业务的突破。 从租售联动方面进行客户锁定。对开发商来说，长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定目标客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。 租金稳定可实现资产证券化。从目前国内发展房地产信托投资基金的呼声来看，后续的相关法规将不断出台，资产证券化的实现使开发商可以通过资本市场回笼资金，解决资金周转问题，并实现资产规模的扩大，从而将主要精力放在物业的运营和管理上。 第二，对以公寓租赁运营和管理为主业的新兴企业，应充分利用自身轻资产以及善于捕捉差异化需求的优势，以创新性的运营理念打造差异化的公寓出租市场，提供租住解决方案。 新兴品牌公寓覆盖全国一线城市和重点二线城市。这些城市集中了大量的年轻劳动力，其需求更加具备多元化和个性化的特征。公寓运营企业通过集中或分散的方式对内部空间进行个性化的改造，并提供一系列增值服务，重在满足承租人的服务体验需求。基于提供服务产品的经营理念有效地维持了较高的入住率水平。自2013年以来，以满足城市白领多元化租房需求的创业公司开始不断进入住房租赁领域，在此过程中获得了资本市场的青睐，这也表明住房租赁市场正向挖掘更大市场容量的方向前进。此外，在未来的发展过程中，“房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产”将成为国家鼓励的商业合作模式，公寓运营商凭借前期积累的运营经验将使后期的市场规模朝更大的体量迈进。 随着城市化的发展及消费水平的不断提升，一线及二线城市的中高端住房租赁市场将从萌芽发展阶段进入爆发式增长的时代，借力后续住房租赁市场体系化的刺激政策，公寓运营商迎来了发展的春天！ 无疑，目前的住房租赁市场迎来了较好的发展机遇，未来的改革一方面在于为企业营造更加宽松的财税环境，另一方面在于做好与承租人权益相关的“确权”和保护工作以提高其消费的意愿。毕竟，拥有健全的租房市场和舒适的居住条件，才是保证居民放心租房的核心原因。